Acheter un bien vous permettra de développer vos projets de vie mais ces rêves sont parfois entravés par des vices cachés qui font obstacle à la bonne utilisation de votre bien.

Comment reconnaître un vice caché ? Y a-t-il des garanties qui vous protègent en cas de défauts avérés ? 

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Est considéré comme un vice caché toute anomalie ou défaillance grave qui rend le bien impropre à l’usage destiné.

Lors d’une visite immobilière, le potentiel acquéreur est tenu de faire un état des lieux et un diagnostic du bien. En cas de défaut visible, il est considéré comme ayant vu et accepté cette défaillance. Il ne pourra donc pas saisir la justice si ce défaut s’aggrave. En revanche, si la défaillance était invisible ou volontairement dissimulée, alors il peut faire valoir ses droits et obtenir gain de cause. Par définition un vice caché répond, a minima, à trois critères :

• Son caractère imperceptible : Par définition, ce défaut n’est pas apparent et invisible.
• Sa gravité : Cette anomalie empêche l’utilisation optimale du bien et amoindrie sa valeur. En connaissance de cause l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou du moins pas à ce prix-là.
• Son antériorité : Pour faire état d’un vice caché dans un bien immobilier, l’acquéreur doit pouvoir prouver ce vice et son antériorité, autrement dit justifier qu’il existait déjà avant l’acte de vente.

L’obligation d’information du vendeur

Selon les articles 1602 et 1603 du Code civil, le vendeur est tenu d’une part de délivrer le bien et d’autre part de garantir ce qu’il vend. Cette obligation pré-contractuelle intervient avant l’acte de vente et doit assurer le futur propriétaire que le bien est exempt de vices et conforme à l’utilisation qui lui est destinée. Dans le cadre d’une vente par l’intermédiaire d’un professionnel immobilier, la loi est beaucoup plus stricte puisque ce dernier, de par sa profession, doit savoir détecter les défauts et les vices d’un bien. De plus, il est tenu à une obligation d’information et de conseil. À savoir : Dans le cas où vous achetez un bien immobilier aux enchères, il est important de savoir que vous ne pourrez pas obtenir de garanties contre les vices cachés compte tenu du caractère spécifique de ces ventes. Autre élément important : il ne faut pas omettre de préciser que si le vendeur est dans l’obligation de fournir toutes les informations en sa possession concernant le bien, l’acquéreur est également tenu de mener ses propres investigations lors de ses visites.

La garantie des vices cachés

Le vendeur d’un bien immobilier est responsable vis-à-vis de l’acquéreur mais, s’il est de bonne foi, il peut s’affranchir de cette obligation en ajoutant une clause spécifique dans le contrat de vente. Cependant, cette garantie ne peut être invoquée en cas de dissimulation volontaire lors de travaux avant la mise en vente pour cacher des fissures ou la présence de termites par exemple. Un professionnel de l’immobilier ne peut jamais se soustraire à la garantie des vices cachés. Il doit impérativement se renseigner et examiner les moindres recoins du bien lors de sa mise en vente pour avertir les potentiels acheteurs. 

La clause de non garantie

Dans l’acte de vente, cette clause spécifique (généralement demandée par le vendeur) précise que l’acquéreur renonce à tout recours en cas de vices. Cette clause n’est plus valable à partir du moment où le bien est vendu par un professionnel ou si l’acheteur prouve que le vice était connu du vendeur au moment de la signature. En revanche, cette clause protège le vendeur s’il n’avait pas connaissance du ou des défauts ou s’il ne disposait pas de l’expertise nécessaire pour les détecter.

Reconnaître un vice caché

En cas de défaut grave avéré et si ce vice rend le bien impropre à son usage, l’acquéreur peut intenter une action en justice. Règlement amiable ou jugement au tribunal de Grande Instance, l’acquéreur lésé doit pouvoir faire valoir ses droits en obtenant réparation : annulation de la vente, diminution du prix de vente sous la forme d’indemnités ou versement d’une somme pour les travaux de réhabilitation.

Exemples de vices cachés (liste non exhaustive)

• Présence de termites
• Humidité et infiltration
• Absence de fondations
• Instabilité du terrain
• Défaut de raccordement au réseau public pour l’évacuation des eaux usées
• Fissures dissimulées
• Caractère inondable et problèmes d’inondation récurrents
• Nuisances acoustiques à cause de l’épaisseur insuffisante des cloisons
• Problèmes de cadastre

Lorsque vous visitez un bien immobilier, que ce soit pour une vente classique ou pour une vente immobilière aux enchères, prenez soin d’inspecter le bien dans les moindres détails et de poser les questions nécessaires aux propriétaires. Les contentieux de vices cachés sont étroitement liés à la bonne foi ou la mauvaise foi du vendeur et il est parfois très difficile de démontrer leur véracité. Mieux vaut être prudent et averti lors d’un achat.

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