En matière d’immobilier, la prise en compte du risque archéologique est une démarche importante dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien car il peut influer sur le coût final du projet. 

Même si nous ne sommes pas amenés à rencontrer fréquemment ce type de risque lors d’un achat immobilier, il est important de savoir qu’un bien peut contenir dans ses tréfonds des vestiges archéologiques non identifiés au moment de la vente. Pour l’acheteur ou le vendeur, cela peut avoir des conséquences financières voire pénales qui peuvent être importantes selon la nature du bien immobilier, du site et/ou des vestiges concernés. 

Que faire lorsque le bien immobilier envisagé à l’achat ou à la vente présente un risque archéologique ? 

La question archéologique, bien évidemment, ne se pose que si est en cause la vente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble construit qui doit être rénové ou démoli afin de reprendre ses fondations et, en tout cas, le sous-œuvre. 

Notre pays a une histoire riche et pluriséculaire et son sol en porte la trace. Il convient de rappeler que toute découverte fortuite d’objets archéologiques qui n’est pas signalée à l’administration peut faire encourir à l’inventeur (celui qui découvre le vestige) de lourdes sanctions pénales. 

La découverte d’objets archéologiques peut avoir de lourdes conséquences sur le coût du chantier et les délais de livraison. En effet, en cas de révélation de vestiges, le propriétaire doit conserver en l’état le site et prendre toutes les mesures nécessaires pour en assurer la conservation.

Il doit immédiatement procéder à une déclaration à l’administration, en l’occurrence, la commune qui avisera elle-même le Préfet qui informera, à son tour, le Service Régional de l’Archéologie afin que celui-ci apprécie l’intérêt de la découverte.

L’administration peut ordonner la suspension des travaux pour une durée maximale de six mois, le propriétaire étant considéré comme le gardien des vestiges et responsable de leur conservation.

Qu’appelle-t-on « trésor » et à qui apparatient-il lorsqu’il est découvert ?

Le code du patrimoine définit comme découverte fortuite la mise au jour de monuments, ruines, substructions, mosaïques, élément de canalisation antique, vestiges d’habitation ou de sépulture anciennes, inscriptions ou plus généralement tout objet pouvant intéresser la préhistoire, l’histoire, l’art ou l’archéologie faite à la suite de travaux ou d’un fait quelconque.

Pour rappel, la propriété des objets découverts est réglée par le code civil.

La propriété définie pour un « trésor » au sens de l’article 716 du code civil s’applique à la découverte fortuite de nature archéologique : « La propriété d’un trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds ; si le trésor est trouvé dans le fonds d’autrui, il appartient pour moitié à celui qui l’a découvert, et pour l’autre moitié au propriétaire du fonds. Le trésor est toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard.« 

Les deux conditions principales de la définition du trésor sont le caractère fortuit de la découverte et le fait que personne ne puisse en revendiquer la propriété. Dès lors que la propriété d’un bien est établie, ce bien ne peut pas être considéré comme un trésor. De même, les objets découverts à l’aide d’un détecteur de métaux ne peuvent être considérés comme des trésors et ne sont, par conséquent, pas partagés entre l‘inventeur et le propriétaire du terrain.

En application de l’article 716 du code civil, si la propriété des objets découverts fortuitement ne peut être établie, la propriété des objets est partagée entre l‘inventeur de la découverte et le propriétaire du terrain.

Comment savoir si la ville dans laquelle se situe le bien présente un risque archéologique ?

La connaissance du risque archéologique peut être abordée dans un premier temps d’une manière globale eu égard à la localisation du bien immobilier objet de la vente.

Ainsi, par exemple à FREJUS, ARLES ou NÎMES, le risque de découvrir des objets archéologiques de l’époque gallo-romaine n’est pas négligeable eu égard à l’histoire de ces villes.

L’opérateur immobilier dispose, au-delà de la connaissance qu’il peut avoir de l’histoire territoriale, d’outils d’information. La carte archéologique nationale recèle les données archéologiques disponibles sur l’ensemble du territoire national. Il s’agit à la fois de la localisation des sites potentiels et des sites identifiés comme contenant des vestiges. 
Par nature, l’essentiel du territoire n’a pas fait l’objet d’une prospection systématique et donc tous les sites ne sont bien évidemment pas répertoriés.

Il existe également des cartes de zonage qui identifient des zones sous surveillance archéologique. 

Si l’immeuble objet de la vente n’est pas localisé dans une zone archéologique identifiée, il est possible, néanmoins de saisir le Préfet de région afin qu’il examine si le projet est susceptible de donner lieu à des prescriptions archéologiques. Le Préfet peut prescrire la réalisation d’un diagnostic archéologique.

Pour conclure, la mesure du risque archéologique est une indication importante pour un opérateur immobilier, car il peut influer sur le coût final du projet. Le prix de vente du foncier l’intégrera.