Dans cet article paru dans Jurishebdo, Anne Epinat, avocat associé, réagit à la parution des trois arrêts de la Cour de cassation du 18 février 2021 sur la location touristique. Elle estime que ces décisions vont donner un coup de frein à la volonté des bailleurs et des intermédiaires de pratiquer la location touristique à Paris.

Que retenir de ces arrêts de la Cour de cassation ?
A. E. : “Dans ces affaires, ce sont des propriétaires particuliers qui ont mis en location des logements pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Dans la classification des immeubles selon le PLU, l’usage d’hébergement touristique est une activité commerciale.
Si un propriétaire affecte un logement à la location touristique, il doit demander une autorisation pour changement d’usage.
Cette règle s’applique pour les particuliers mais aussi, par extension, à des sociétés comme Airbnb qui gèrent pour les propriétaires la location touristique.
La Cour de cassation avait sollicité un avis à la Cour de justice de l’Union européenne sur la conformité de la législation française à la directive services du 12 décembre 2006. La CJUE a estimé dans une décision du 22 septembre 2020 que la législation française (articles L 631-7 et L 631-7-1 du CCH), en voulant protéger le logement des habitants à titre de résidence principale poursuivait un objectif d’intérêt général.
Elle a reconnu que si on laissait libre cours au développement de l’accueil touristique, il y avait un risque de réduire l’offre de logements au détriment de la population des villes. Elle a aussi admis que la réglementation pouvait subordonner le changement de destination à une compensation.
En conséquence, la Cour de cassation a considéré que si un propriétaire loue à une clientèle touristique, en dehors du cadre de la loi du 6 juillet 1989, du bail à un étudiant ou d’un bail mobilité, cela constitue un changement d’usage qui nécessite une autorisation.”

Il s’agit donc bien d’arrêts de principe ?
A. E. : “En effet, car la solution peut être étendue aux sociétés qui, comme Airbnb, sont les intermédiaires entre les bailleurs et des touristes.”

Un arrêt a cependant annulé la condamnation du bailleur à payer des amendes civiles. Qu’en conclure ?
A. E. : “Le changement d’usage sans autorisation constitue une violation du règlement de la Ville de Paris et est passible d’une amende civile de 25 000€.
Dans cette affaire, la Ville n’a pas réussi à apporter la preuve qu’au 1er janvier 1970, le bien en question était à usage de logement.
Pour connaître le montant de la condamnation, il faut donc attendre la décision qui sera rendue en renvoi par la cour d’appel de Paris.”

Quel pourrait être l’impact de ces décisions ?
A. E. : “Ces arrêts vont donner un coup de frein à la volonté des propriétaires de louer via Airbnb et donc à la location touristique.
En effet, pour obtenir la dérogation, il faut pouvoir redonner un usage d’habitation à un autre bien qui est à usage commercial ou acheter des mètres carrés de commercialité, en payant ce droit par exemple à un promoteur qui transforme des locaux commerciaux en logements.
Les propriétaires vont être sensibles au risque d’amende et Airbnb ne voudra pas davantage assumer ce risque d’amende.”

Dans l’une des affaires, il ne s’agissait pas de location de tourisme mais d’une location à un salarié ?
A. E. : “La réglementation s’applique dès lors que la location n’est pas conclue dans le cadre de la loi de 1989 ou d’un bail à un étudiant ou un bail mobilité.
Dans l’affaire en cause, il y avait deux locations à un salarié, l’une de 4 mois, l’autre de 6 mois, ce qui était donc contraire à la réglementation. La location prohibée est plus large que celle du tourisme des vacanciers, elle peut aussi s’appliquer au tourisme d’affaire. Dès l’instant où l’occupant n’est pas domicilié dans les lieux loués, ou tout au moins qu’il n’en a pas la possibilité, la location est interdite.
Les hébergements en hôtels ou en résidence de tourisme sont des activités commerciales car ils s’accompagnent de prestations hôtelières. Airbnb a bouleversé le marché avec des locations sans prestations hôtelières, à moindre prix. Mais ce type d’hébergement est désormais interdit par
la réglementation, sauf autorisation.”

Les montants d’amende risquent d’être dissuasifs ?
A. E. : “C’est probable et on peut penser qu’Airbnb va voir son portefeuille de logement à louer se réduire fortement.
De plus, d’autres grandes agglomérations pourraient suivre le régime mis en place à Paris, dans la même volonté de protéger le logement de leurs habitants.”

Quel conseil donner aux propriétaires ?
A. E. : “Rappelons d’abord que l’autorisation de changement d’usage doit être préalable à la location touristique (c’est-à-dire demandée et obtenue avant la mise en location de courte durée).
Ensuite, il est prudent d’arrêter de louer tant qu’on ne connaît pas le montant des amendes qui vont être prononcées.”

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